Mietschulden ohne Mietvertrag

Die deutsche Gesetzgebung sieht klar vor, dass viele Verträge sowohl in schriftlicher, wie auch in mündlicher Form gültig sind. Dies gilt nicht nur für Kaufverträge und Arbeitsverträge, sondern ebenfalls für Mietverträge. Die damit verbundenen Gesetze gelten in beiden Varianten in vollem Umfang.

Bei einigen Punkten, die durch die Gesetze viel Spielraum zur persönlichen Gestaltung zulassen, kann es zu Missverständnissen kommen. Dies trifft allerdings nicht auf die Zahlung der Miete zu. Die Höhe ist ebenfalls mündlich zu vereinbaren, wie auch die zu bezahlenden Nebenkosten, die als Pauschalbetrag zu nennen sind. Sowohl Mieter, wie auch Vermieter müssen sich bei mündlicher Vereinbarung an die Absprachen und Gesetze halten.

Können Mietschulden ohne Mietvertrag entstehen?

Mit dem Einzug in die Wohnung erklären sich die Mieter mit den Bedingungen einverstanden. Diese beziehen sich unter anderem auf die Höhe der Miete. Der betreffende Betrag lässt sich durch die ersten Zahlungen auch auf andere Monate übertragen und gilt als Beweis. Diese Zahlungen stellen zugleich einen weiteren Beweis dafür dar, dass es sich um ein Mietverhältnis handelt und sich der Mieter mit den Bedingungen einverstanden erklärt.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist in § 535 alles geregelt, was die Mietverhältnisse und die damit verbundenen Verpflichtungen im Allgemeinen betreffen. Darauf können sich Mieter und Vermieter bei einem mündlichen Mietvertrag jederzeit berufen. In diesem Paragraf sind unter anderem die Zahlung der Miete enthalten.

Miete zahlen ohne Mietvertrag

Während in den schriftlichen Verträgen in der Regel angegeben wird, dass die Miete innerhalb der ersten drei Werktage des Monats zu zahlen ist, kann bei einem mündlichen Vertrag ebenfalls eine ähnliche Vereinbarung getroffen werden.

Die Gesetzgebung sieht vor, dass im Laufe des Monats die Miete für den aktuellen Monat zu zahlen ist. So muss diese spätestens am letzten Tag des Monats beim Vermieter eingehen.

• Bei Beginn des neuen Monats beginnt Verzug der Mietzahlung
• Zustellung einer Mahnung sinnvoll, aber nicht vorgeschrieben
• Mit Verzug der zweiten aufeinander folgenden Mietzahlungen Grund zur fristlosen Kündigung
• Forderungen ergeben sich solange, die Wohnung durch die Mieter genutzt wird

Mietschulden durch Mietminderungen

Da bei einem mündlichen Mietvertrag eine Berufung auf das BGB möglich ist, haben Mieter bei Mängel das Recht auf eine Mietminderung. Die Höhe der Minderung muss in Relation mit den Mängeln stehen, damit eine Rechtfertigung nachgewiesen werden kann.

Durch die Gesetze und bereits bestehende Gerichtsurteile sind Einschätzungen möglich, in welchen Fällen, wie viel Prozent der Miete abgezogen werden darf. Schulden entstehen durch die Minderung keinesfalls, da diese Maßnahme gerechtfertigt ist.

Eine Mietminderung setzt das schriftliche Auffordern und das Setzen einer Frist voraus, in der die Mängel zu beseitigen sind. Idealerweise wird in diesem Schreiben auf die Mietminderung hingewiesen, die nach Verstreichen der Frist in die Wege geleitet wird. Ein Aussetzen der Miete ist hingegen nicht rechtens.

Mietschulden nach dem Auszug des Mieters

Auch bei einem mündlichen Mietvertrag müssen Kündigungsfristen eingehalten werden, die zum Schutz des Mieters und Vermieters dienen. Dabei handelt es sich um drei Monate. Bei einer längeren Mietzeit verlängert sich die Kündigungsfrist entsprechend und kann auf bis zu neun Monaten angehoben werden.

In den § 542 bis 546a sind weitere Regelungen bezüglich der Kündigungsfrist enthalten, die ebenfalls zutreffend sein können. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die durch die Einreichung der schriftlichen Kündigung beginnt, ist der Mieter verpflichtet, die Miete in der vereinbarten Höhe zu bezahlen.

Dabei ist es nebensächlich, ob und wie viel sich der Mieter in der Wohnung aufhält. Somit können sich, wenn vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung verlassen und die Zahlungen eingestellt werden, Mietschulden entstehen.

Rückständige Mietschulden trotz fehlendem Mietvertrag einfordern

Befinden sich die Mieter noch in der Wohnung und es sind bereits bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Mieten auf dem Konto des Vermieters eingegangen, steht es ihm zu, die fristlose Kündigung auszusprechen, die schriftlich erfolgen muss. Im Weiteren können alle offenen Mietbeträge auf zivilrechtlichem Wege eingefordert werden.

Hierfür wird die Möglichkeit geboten, dass selbst ein Mahnbescheid beim zuständigen Gericht beantragt wird. Dabei sind Angaben über die Gesamthöhe und die betreffenden Monate zu machen. Bei einem Widerruf kann der Sachverhalt durch ein Gericht geregelt werden. Ansonsten kann, wenn die Mietschulden weiterhin nicht bezahlt werden, ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden, der 30 Jahre gültig ist.

Welche Nebenkosten entstehen?

Sobald Mietzahlungen rückständig sind, können die damit verbundenen Unkosten an den Mieter weiter gegeben werden, wodurch sich der zu zahlende Betrag erhöht. Bei diesen Nebenkosten kann es sich um folgende Punkte handeln:

• Mahngebühren
• Portokosten für die Zustellung
• Gebühren des Mahnbescheids
• Bei mehreren Mieten eventuell Anwaltskosten
• Gerichtskosten

Alle Nebenkosten, die durch die Nichtzahlung der Mietbeträge entstehen, können direkt an den Mieter weitergereicht werden. Dennoch ist der Vermieter in der Pflicht in Vorleistung zu gehen und kann die entsprechenden Beträge auf zivilrechtlichem Wege von dem Vermieter zurückfordern. All die Regelungen gelten unabhängig von der Art des Mietverhältnisses und der Tatsache, ob es sich um den privaten oder geschäftlichen Bereich handelt.

Wohnen ohne Mietvertrag

Von einem Wohnen ohne Mietvertrag spricht man, wenn die schriftliche Vereinbarung der Überlassung der Wohnung fehlt. Das eigentliche Wohnen ohne einen Mietvertrag wird juristisch deshalb als „Leihe“ bezeichnet.

Es kann also passieren, dass sich Mieter und Vermieter darüber geeinigt haben, dass die eine Partei der anderen die Wohnung gegen die Zahlung eines Entgelts überlässt, dies aber nicht schriftlich festgehalten wurde. Grundsätzlich ist dies also möglich. Fehlt jedoch eine Einigung über die Höhe des Entgelts, so liegt ein Leihvertrag vor ( i. S. d. § 598 ff. BGB) – es handelt sich in dem Fall nicht um eine Schenkung. Der Leihvertrag kann mündlich geschlossen werden und es bedarf keiner notariellen Beurkundung. Ein Mietvertrag ist nicht nur gültig, wenn er in einer schriftlichen Form vorliegt, sondern kann auch mündlich zustande kommen.