Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und Sie der Bank noch Geld schulden, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Im Februar 2023 gilt angesichts des Zinsumfelds Folgendes: Wenn Sie eine neue Finanzierung abschließen, wird der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr unbedingt günstiger sein als der alte. In Anbetracht des heutigen Zinsniveaus gilt Folgendes: Wenn Sie Ihre auslaufende Finanzierung in den letzten 10 Jahren abgeschlossen haben, dürfte der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr günstiger sein als der alte.
Mittelfristig dürften die Zinsen sogar noch weiter in Richtung 5 % steigen. Sie sollten das Thema nicht auf die lange Bank schieben, sondern die Zinsentwicklung über einige Wochen beobachten, bevor Sie die Anschlussfinanzierung endgültig abschließen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles Wichtige zur Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits.
Inhaltsverzeichnis:
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wenn die Zinsbindung Ihrer ersten Baufinanzierung ausgelaufen ist, kann es sein, dass Sie die Finanzierung mit einem neuen Kredit fortsetzen müssen. Dies wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet und dient der Weiterfinanzierung einer Restschuld, nachdem die vertragliche Zinsbindung abgelaufen ist. Dies ist nötig, da die vertraglich festgelegte Zinsbindung für Immobilienkredite oftmals tiefer ist als die Laufzeit des Kredits.
Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie über genügend Geld verfügen, um Ihr Projekt fertigzustellen und Zahlungsverzug oder Vertragsstrafen zu vermeiden. Durch eine langfristige und umsichtige Planung und wenn Sie die Entwicklung der Zinssätze beobachten, können Sie eine Menge Geld sparen.
In der Regel wird die Bank Sie vor Ablauf der Zinsbindung kontaktiert und Ihnen wird ein neues Angebot vorgelegt. Dieses ist jedoch nicht zwangsläufig das günstigste Angebot am Markt. Unter Umständen haben Sie auch die Möglichkeit, von einer günstigeren Anschlussfinanzierung zu profitieren.
Wann sollten Sie eine Anschlussfinanzierung planen?
Es ist wichtig, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung möglichst frühzeitig planen. In der Regel wird Ihre Bank Sie einige Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kontaktieren und Ihnen ein neues Angebot vorlegen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, sich bereits einige Monate mit diesem Thema befassen, damit Sie allfällige Alternativen ohne Zeitdruck prüfen können.
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?
Ob sich eine Anschlussfinanzierung lohnt, hängt neben der aktuellen Zinssituation und der erwarteten Entwicklung in erster Linie von der Dauer der verbleibenden Zinsbindungsfrist ab. Grundsätzlich gibt es drei Optionen:
-Mehr als 66 Monate: Eine Kündigung oder Anschlussfinanzierung ist in der Regel noch nicht möglich, auch wenn sich die Zinssituation grundsätzlich verändert hat. Falls Ihre Finanzierung schon mehr als 10 Jahre läuft, ist unter Umständen eine außerordentliche Kündigung möglich.
-Verbleibende Zinsfindungsfrist zwischen 12 und 66 Monaten: Ist der Zinssatz tiefer als bei der Erstfinanzierung, können Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken.
-Weniger als 12 Monate: Bei einer verbleibenden Zinsbindungsfrist von weniger als einem Jahr bietet sich in der Regel eher eine Prolongation oder eine Umschuldung an.
Prolongation, Umschuldung, Forwarddarlehen
In diesem Absatz stellen wir Ihnen die drei Möglichkeiten vor, die Sie bei Ablauf der Zinsbindungsfrist grundsätzlich haben.
Bei einer Prolongation verlängern Sie das laufende Darlehen bei Ihrer ursprünglichen Bank zu einem festen Zinssatz, ändern aber den Zinssatz für den neuen Vertrag. Sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist schickt Ihnen Ihre Bank ein neues Finanzierungsangebot. Bei der Abgabe des Angebots müssen Sie keine Bonitätsprüfung durchführen.
Der größte Vorteil dieser Option liegt darin, dass allen Unterlagen der Bank bereits vorliegen, und Sie keine weitere Bonitätsprüfung oder ähnliches machen müssen. Dagegen müssen Sie sich bewusst sein, dass das Angebot oftmals schlechter ist als bei Konkurrenzangeboten.
Bei der Umschuldung eines Immobiliendarlehens wird die Grundschuld von Ihrer bisherigen Bank auf eine andere übertragen. Ihr größter Vorteil ist, dass Sie oftmals sich niedrigere Zinssätze und bessere Konditionen sichern können. Andererseits können auch zusätzliche Kosten entstehen, da die Umschuldung mit Grundbuch- und Notargebühren verbunden sein kann. Dies, da die alte Bank bei einem Bankwechsel die Grundschuld von einem Gläubiger auf einen anderen übertragen muss.
Dennoch können Sie diese Kosten dank des Zinsvorteils der neuen Finanzierung in der Regel schnell wieder hereinholen. Außerdem übernehmen einige Banken die anfallenden Wechselkosten, um Sie als Kunden zu gewinnen.
Die dritte Option ist das Abschließen eines Forwarddarlehens. Je nach Zinsprognose sollten Sie fast immer ein Forwarddarlehen abschließen, wenn der Zinssatz am Ende Ihrer Zinsbindungsfrist steigt, unabhängig davon, ob die Bauzinsen höher oder niedriger sind als Ihr aktueller Zinssatz. Wenn Sie trotz prognostizierter weiter steigender Bauzinsen kein Forwarddarlehen abschließen, erhöhen Sie Ihren zukünftigen Zinssatz noch weiter. Im umgekehrten Fall ist es ratsam, zu warten, bevor Sie handeln.
Bausparvertrag als Alternative
Es gibt zwei Alternativen zur Anschlussfinanzierung, die noch nicht erwähnt wurden: Sparverträge und Bausparverträge. Mit ihnen können Sie nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist Ihre Restschuld tilgen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Allerdings hat diese Technik sowohl Vor- als auch Nachteile. Werfen wir zunächst einen Blick auf das Verfahren: Die Ansparphase eines Bausparvertrags dauert sieben bis acht Jahre, in denen Sie regelmäßig Sparbeiträge einzahlen. Danach erhalten Sie ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu den Zinskonditionen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galten.
Dieses kann für eine Anschlussfinanzierung genutzt werden. Durch den frühzeitigen Abschluss eines Bausparvertrages können Sie also sieben bis acht Jahre im Voraus auf die aktuellen Zinsen sparen als bei einem Forwarddarlehen, nämlich fünfeinhalb Jahre (Forwarddarlehen: bis zu fünfeinhalb Jahre).