Hypotheken sind eine spezielle Form des Kredits. Das Wort stammt aus dem Griechischen und bezeichnet das „Grundpfandrecht„. Ein Hypothekendarlehen wird nicht nur durch Banken vermittelt. Kreditinstitute unterschiedlicher Art können einen Hypothek vergeben. Ein sogenannter Hypothekarkredit kann zur Finanzierung der unterschiedlichsten Wünsche, Träume und Geschäftsideen herangezogen werden.
Es wird das Grundpfandrecht durch den Eigentümer an die Bank abgegeben. Anschließend gewährt die Bank ein Darlehen. Der Eigentümer kann sich über bessere Zinskonditionen als bei einem klassischen Darlehen freuen. Im bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Rechte und Pflichten beider Parteien festgehalten.
Inhaltsverzeichnis:
Definition der Hypothek
Möchte ein Kreditnehmer eine Hypothek aufnehmen, so tritt dieser die Rechte an einem Haus bzw. einer Immobilie an die Bank ab. Auch Grundstücke und Wohnungen können hierbei dienlich sein.
- Gegen besagte Sicherheit wird dem Eigentümer der Immobilie Geld in Form eines Kredites oder eine andere Geld-Leistung zur Verfügung gestellt.
- Es handelt sich bei einem Hypothekendarlehen um ein Darlehen gegen die Rechte an einer Immobilie.
- Wird der Kredit durch den Schuldner nicht eingelöst, so kann der Gläubiger die Schulden (Forderungen) durch eine Zwangsversteigerung befriedigen: Grundpfandrecht.
- Die Aufnahme einer Hypothek bindet sich generell immer an eine finanzielle Forderung wie beispielsweise eine Immobilienfinanzierung.
- Das Hypothekendarlehen ist ein gesetzlicher Immobiliar-Sicherheiten Grundtyp.
Vor- und Nachteile
Vorteile einer Hypothek: Immobilienfinanzierungen können sehr gut durch eine Hypothek durchgeführt werden. Immobilien schwanken im Wert außerdem im Regelfall weniger als Aktien. Dem Immobilieninvestor wird so zumeist eine höhere Rendite zuteil (Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung von Immobilien).
Des Weiteren wird beim Anleger das Risiko minimiert, wenn er die Immobilie bewohnt und so Kosten einspart. Darlehenszinsen können steuermindernd geltend gemacht werden, wenn die Immobilie jedoch fremd vermietet wird. Bei einer Vermietung decken die monatlichen Mietzahlungen im besten Fall sogar Zins und Tilgung, weshalb sich die Wohnung sozusagen selbst trägt.
Nachteile einer Hypothek: Wurde das Hypothekendarlehen zur Finanzierung einer Immobilie und dessen Fremdvermietung aufgenommen, kann es vorkommen, dass sich der Investor verspekuliert, wenn kein Mieter gefunden wird. Möglicherweise kann es so auch zu einer Privatinsolvenz kommen.
Der größere Kredit ist zudem auch eine gewisse psychische Belastung. Der Wert der Immobilie kann außerdem auch falsch eingeschätzt werden. Im schlimmsten Fall kann es vorkommen, dass die Immobilie nicht mehr zu einem befriedigenden Preis verkauft werden kann. Notarkosten und Grunderwerbsteuer kommen dann noch dazu. Oft kann das Darlehen auch nicht ohne Weiteres gekündigt werden.
Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen
Die Bedingungen zur Aufnahme einer Hypothek sind vielseitig. Grundvoraussetzung ist für die meisten Bankinstitute ein geregeltes Einkommen und eine Festanstellung. So bleibt für die Bank gewährleistet, dass den regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen werden kann.
Je höher das Einkommen ist, desto besser sind auch die Chancen auf eine bewilligte Hypothek. Weitere Voraussetzungen für die Aufnahme einer Hypothek sind Volljährigkeit, Bonität (festgestellt durch eine Schufa Abfrage) und, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital durch den zukünftigen Bauherr gestellt werden. Als Eigenleistung müssen also mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten für die Immobilie im Regelfall aufgebracht werden.
Unterschied zur Grundschuld
Bei der Hypothek und der Grundschuld handelt es sich um Sicherheiten für das Erhalten eines Darlehens. Die Grundschuld und die Hypothek sind jedoch zwei unterschiedliche Grundpfandrechte.
Die Hypothek bezieht sich auf das eigene Objekt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank dennoch ihr Geld erhalten.
Die Grundschuld hingegen kann über eine gewisse Forderung hinaus gesetzt werden. Nach dem Abbezahlen des Darlehens kann die Grundschuld deshalb dennoch weiter als Sicherheit verwendet werden.
Dies ist zum Beispiel bei einer Umschuldung der Fall. Anders als bei der Hypothek ist es dem Gläubiger möglich den verpfändeten Grundbesitz ohne eine Klage einer Zwangsversteigerung zu unterziehen.
Unterschiedliche Hypothekenarten
Die unterschiedlichen Hypothekarmodelle sind von den finanziellen Rahmenbedingungen abhängig. So z.B von der Risikobereitschaft und der individuellen Lage. Für den Immobilienkredit wird generell eine Tilgungshypothek genutzt.
Außerdem gibt es noch variable Hypotheken und Festhypotheken. Beim Hypothekendarlehen wird ein Darlehen von höchstens 60-70 Prozent des Immobilien-Verkehrswertes gewährt. Wenn dies nicht ausreicht, muss u.U eine 2. Hypothek aufgenommen werden.
Chancen für Selbstständige
Selbstständige haben es etwas schwerer einen Hypothekarkredit zu erhalten. Es besteht kein regelmäßiges Einkommen, weshalb der finanzielle Erfolg durch verschiedene Unterlagen dokumentiert werden muss.
Steuerbescheide und Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre sowie eine genaue Einnahmen-Überschuss-Rechnung werden verlangt. Bestimmten Berufsgruppen werden allerdings bessere Chancen eingeräumt, z.B Ärzten oder Ingenieuren.
Internet Rechner nutzen und Zinsformel
Zahlreiche Internet Rechner erlauben den Vergleich unterschiedlicher Banken und deren Konditionen. So beispielsweise die unverbindliche Anfrage über das Formular von Finanzen.de. Einen solchen Rechner sollte man nutzen, um nicht nur das beste Institut für die Aufnahme der Hypothek zu finden, sondern auch um die genauen Kosten besser einkalkulieren zu können.
Anschließend kann nicht nur ein möglichst günstiges Baudarlehen gefunden werden, auch die monatliche Zinsbelastung und die Tilgung kann auf diese Weise besser eingeschätzt werden.
Zur Berechnung des Zinssatzes wird die folgende Formel verwendet: p= Z x 100 / K
Hypothek ohne Einkommen aufnehmen
Eine Hypothek ohne Einkommensnachweis aufnehmen zu wollen ist meist nicht von Erfolg gekrönt. Die Immobilie dient bei der Hypothek als Sicherheit. Hohe Vermögenswerte können demnach die Chance auf einen Kredit oder Baukredit erhöhen. Egal, ob festverzinsliche Spareinlagen, Kapitallebensversicherungen oder Aktienpakete. Eine Selbstauskunft muss immer durch den Antragsteller eingereicht werden.
Hypothekendarlehen ohne Einkommensnachweis sind deshalb nicht ausgeschlossen, wenn genügend Sicherheiten hinterlegt werden, der Kreditnehmer muss jedoch mit signifikant schlechteren Konditionen als bei einem normalen Darlehen rechnen.
Bei Arbeitslosigkeit besteht generell ein höheres finanzielles Risiko für beide Parteien. Im Notfall kann die Bank über eine Zwangsversteigerung die Forderungen eintreiben, wenn der Schuldner z.B aufgrund eines Jobverlusts den Schulden nicht nachkommen kann. Im Internet hat man sicherlich die besten Chancen auf einen solchen Kredit.
Im Alter einen Kredit auf das Haus nehmen
Ähnliches gilt für Kredite im Alter für Senioren. Bei den meisten Banken gelten generell die Voraussetzungen wie bei jüngeren Antragstellern. Auch bei Seniorenkrediten spielt also vor allem die Bonität eine wichtige Rolle.
- Über 60-jährige erhalten allerdings meist nur ein Darlehen über einen Beleihungsauslauf in der Höhe von maximal 60 Prozent. Also 60 % des Immobilien-Kaufpreises.
- Eine Hypothek im Alter von 60 Jahren oder mehr aufzunehmen ist also an die Bedingung geknüpft, dass 40 Prozent des Kaufpreises und der Nebenerwerbskosten aus eigenen Ersparnissen aufgebracht werden.
- Zudem müssen Senioren oft mit höheren Tilgungsraten als bei jüngeren Kunden rechnen.
Hypothekendarlehen trotz Schufa
Ein Hypothekenkredit kann auch trotz negativer Schufa ohne Vorkosten bezogen werden. Meist ist dies bis zu 50.000 € über dem Beleihungswert möglich. Dies hängt jedoch immer von der Bank ab.
Anforderungen sind im Regelfall eine selbstgenutzte Immobilie und ein Einkommen aus nicht selbständiger Beschäftigung oder Pensionen und Renten. An einer Prüfung der Bonität kommt man im Normalfall nicht vorbei.
Kredit für Autokauf
Wenn ein Baudarlehen abgezahlt wurde sollte die Grundschuld nicht sofort gelöscht werden. Diese ermöglicht es im Regelfall weiterhin günstige Kredite für unterschiedliche Zwecke zu erhalten. Auch ein neues Auto oder Einrichtungsgegenstände können mit dem Baudarlehen finanziert werden – so der Bankenverband.
Eine neue Einrichtung und der Autokauf können also generell auch durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden.
Mehrere Hypothekenkredite gleichzeitig
Eine ausreichende Besicherung des Darlehens muss immer gewährleistet sein. Auch die Darlehensraten müssen bedient werden können. Sind diese Voraussetzungen gegeben, so kann man grundsätzlich auch mehrere Hypotheken aufnehmen. Hier muss man allerdings genau abwägen und kalkulieren.
Eine 2. Hypothek aufs Haus sollte und kann also nur aufgenommen werden, wenn das Haus gering belastet und das Einkommen sicher ist. Grundsätzlich gibt es keine Einschränkungen in der Anzahl der aufzunehmenden Hypothekendarlehen.
Hypothek bei der Sparkasse aufnehmen
Hypotheken können bei allen bekannten Banken wie der Sparkasse, der Volksbank oder der Hypovereinsbank sowie Postbank aufgenommen werden. Führen Sie aber immer einen Hypothekenzinsen Vergleich durch. Das Internet ist hierfür die beste Anlaufstelle.